Дистресс-рынок ОАЭ: обе стороны в проигрыше
Скидка — это сигнал бедствия, который запускает гонку на понижение.
- Мнимый союзник. Агент настаивает на снижении цены, чтобы быстрее закрыть сделку и получить комиссию. Его интерес — скорость, а не выгода продавца.
- Спираль торгов. Продажа ниже рынка воспринимается как слабость. Покупатели и брокеры требуют всё большей и большей скидки.
- Нет арбитра. Нет публичного механизма, который зафиксирует справедливую рыночную цену в моменте. Продавец без ориентира — лёгкая добыча.
Найти реальный дистресс почти невозможно
- Море шума. Объявлений много, но среди них — скам и переоценённые лоты. Настоящий дистресс закопан под мусором.
- Всё разбросано. Предложения размазаны по брокерам, чатам, мессенджерам, агрегаторам. Единого пространства нет.
- Плати или ищи сам. Чтобы выйти на реальную сделку, нужно либо платить посреднику, либо тратить свое время.
Bidby — онлайн-аукцион дистресс-недвижимости
Справедливая цена
- Торги вместо скидки
- Конкуренция покупателей
- Цену диктует спрос, а не страх
Auction
Реальный дистресс
- Без посредников
- Проверенные лоты
- Единое пространство
Дистресс не зависит от фазы рынка. Он есть всегда.
Но кризисы делают его заметнее.
Постоянство
На рынке недвижимости всегда присутствует поток объектов, продаваемых ниже рыночной стоимости из-за ограничений по времени, ликвидности или личных обстоятельств собственника.
Собственникам всегда нужен инструмент быстрого выхода в кэш с минимальными потерями.
Драйверы
- Геополитика и экономическая нестабильность
- Релокация и смена страны проживания
- Разводы и раздел имущества
- Наследственные вопросы
- Срочная потребность в ликвидности
- Бизнес-обязательства и кассовые разрывы
Дистресс — это не временное явление рынка, а постоянный класс сделок. Нестабильность лишь увеличивает их количество и скорость принятия решений собственниками.
Объём рынка ОАЭ
100% рынка трансакционных услуг сделок с дистресс-недвижимостью в Объединенных Арабских Эмиратах
25% — доля рынка, которую bidby может занять
10% рынка — цель на горизонте 3 лет
Связка «дистресс + аукцион» — свободная ниша
| Игрок | Год основания | Тип | Аукцион | Дистресс | Комиссия с покупателя |
|---|---|---|---|---|---|
| bayut.com | 2008 | Доска объявлений | Нет | Частично | Есть |
| propertyfinder.ae | 2007 | Доска объявлений | Нет | Частично | Есть |
| emiratesauction.com | 2004 | Гос. аукцион | Да | Нет | Есть |
| boli.ae | 2025 | Аукцион | Да | Нет | Есть |
| galetti.ae | 2024 | Аукцион (коммерц.) | Да | Нет | Есть |
| distressed.ae | 2024 | Каталог дистресс | Нет | Да | Есть |
| Telegram / WhatsApp | — | Чаты, каналы | Нет | Частично | Есть |
| Bidby | 2026 | Аукцион дистресс | Да | Да | 0% |
Unit P&L (contribution)
CAC = (реклама + SMM + контент + доля команды на привлечение) / число закрытых сделок в этом месяце
10 сделок — ~1% рынка, 75 сделок — ~7% рынка, 110 сделок — ~10% рынка.
Доход компании
Ежемесячная выручка по модели роста · S-кривая · сезонность учтена
GTM-стратегия: 3 фазы
Поиск
~10 объектов/мес
- Первые объекты и покупатели за счет контактов и опыта основателей
- Много “ручного” и сопровождения пользователей
- Тестируем рекламные каналы и способы привлечения на малых бюджетах
Фиксация
~30 объектов/мес
- Основные источники объектов и покупателей рекламные каналы
- Системная автоматизация и оптимизация каждого этапа воронки
- Аккумулируем успешные кейсы и доверие рынка
Рост
~110 объектов/мес
- Масштабная рекламная компания для привлечения объектов и покупателей.
- Партнерские программы, контент и рекомендации
- Бренд компании и успешные кейсы снижают стоимость лида
Что может пойти не так и как мы это страхуем
Лицензии и комплаенс
Аукцион в ОАЭ регулируется DLD, RERA и DED. Изменения правил могут замедлить запуск.
Юр. партнёр на ретейнере, лицензии оформляются параллельно разработке.
Объём дистресса
При перегретом рынке реальных дистресс-лотов мало — конверсия в листинг падает.
Расширение скоупа: pre-foreclosure, off-plan переуступки, наследственные.
Качество лотов
Один скам-лот разрушает доверие. Покупатель не вернётся, репутация падает быстрее, чем растёт.
Жёсткая верификация: title deed + mortgage + audit до публикации.
Приход крупного игрока
Bayut/PropertyFinder могут добавить аукцион. У них уже есть аудитория и трафик.
Фокус на нише дистресса, где их CPL-модель не работает. Быстрая доминация.
Безопасность торгов
Утечка ставок, manipulation, бот-аккаунты — токсично для аукциона по определению.
KYC участников, аудит торгов, страхование платформы, баг-баунти.
Cash flow до пилота
Расходы на лицензии и команду идут до первой выручки. Раунд должен закрыть 18 мес runway.
Лёгкая команда, аутсорс не-core функций, поэтапный найм.
Основатели
Алексей Радзимовский
Chief Product Officer / Co-founder
10+ лет в разработке продуктов. Кофаундер PropTech стартапов с запуском в Персидском заливе. Специализация: MVP, маркетинг, product-market fit. Опыт управления и администрирования. Участник Expo 2020 Dubai.
- Стартапы на ранних стадиях: MVP, гипотезы, первые пользователи
- Маркетинг, позиционирование и привлечение клиентов
- Product-market fit: валидация, развороты, подтверждение спроса
- Сбор команды и постановка процессов под быстрый рост
- Управление продуктом: видение и стратегия
Фихора Вансинвей
Real Estate Lead / Co-founder
10+ лет на рынке недвижимости ОАЭ. Основатель и руководитель компании по управлению недвижимостью с портфелем 150+ объектов. Прямые отношения с собственниками, инвесторами, брокерами и девелоперами.
- Доступ к сети из 100+ собственников недвижимости в ОАЭ
- Регуляторика DLD / RERA
- Сеть инвесторов и брокеров
- Опыт заключения и сопровождения сделок на десятки миллионов дирхамов
- Постоянный поток потенциальных дистресс-объектов через собственную экосистему клиентов
Эдвайзер
Денис Радзимовский
Advisor
Директор и руководитель коммерческой недвижимости семейного офиса “AMKM Development & Investement”
Привлекаем $500 000 на запуск Bidby в ОАЭ
Runway 6–9 месяцев
MVP готов → запуск → 10 сделок/мес
Административный
Лицензии, разрешения, юридическая структура
Маркетинг
Реклама, контент, бренд длч привлечение продавцов и покупателей.
Продукт
Поддержка и развитие платформы.
Давайте построим это вместе.
company@bidby.ae